Preguntas Frecuentes

Preguntas sobre compra-ventas

Si ha decidido comprar una casa en España, hay algunos aspectos que debe tener en cuenta.
En primer lugar, debe saber que los costos de comprar una vivienda dependen de si se trata de una vivienda de segunda mano o de una vivienda nueva.
En una vivienda nueva o de primera mano, debe pagar el IVA (10%), mientras que en una vivienda de segunda mano debe pagar el impuesto sobre transmisiones onerosas (generalmente el 8%). A esto hay que sumar los gastos de notaría,registro de la propiedad y gestoría, siempre y cuando contrate sus servicios para gestionar los trámites administrativos. 

El proceso de compra es relativamente simple, aunque siempre recomendamos contratar a un abogado o asesor. Si actualmente no tiene un abogado, podemos recomendarle a buenos profesionales del sector.
Una vez que haya elegido su hogar, lo primero que debe verificar es que está libre de cargas, con una simple nota del Registro de la Propiedad, conoceremos las condiciones legales de la propiedad, dueño, si tiene cargas, etc. 

El siguiente paso sería hacer un contrato de reserva o un contrato «arras». En dicho contrato, se establecerá un importe de depósito (normalmente 10%) y una fecha para firmar las escrituras en la notaría.
Su abogado o asesor será responsable de verificar que todos los pagos por suministros, comunidad, IBI y basura estén al corriente de pago.

En una vivienda nueva, comprada a una promotora por ejemplo, se paga el IVA, normaltmente el 10% y cuando compramos una vivienda usada o de segunda mano, se paga el ITP, el impuesto de transmisiones patrimoniales que dependiendo de tu comunidad autónoma puede variar. El ITP suele ser del 8%, ahora mismo en Andalucía es del 7% porque la Junta de Andalucía lo tiene rebajado un punto. 

Ahora bien, ya he comprado mi propiedad, he firmado en notaría mi escritura y ahora como pago el ITP, vayamos por partes:

  • ¿A quien le corresponde el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales? El pago le corresponde al sujeto pasivo que adquiere el bien, o sea, al comprador. 
  • ¿Dónde se debe pagar el ITP? Este impuesto depende de las Comunidades Autónomas, luego se ha de abonar en la Delegación de Hacienda que corresponda. Ya se puede realizar el trámite telemáticamente, desde la web se puede presentar el modelo 600 y domiciliar el pago. También lo puede realizar pidiendo cita en su delegación de Hacienda o la opción que nosotros recomendamos, contactar con una gestoría que se encargue de todas las gestiones, recoger copia simple de la escritura, modelo 600, registro de la propiedad, etc. El plazo es de 30 días hábiles. 

Si está pensando en vender una propiedad, nuestra recomendación es que la ponga en manos de un profesional. Es cierto que hoy en día con la revolución de Internet, cualquiera puede publicar su casa en portales de bienes raíces y obtener clientes potenciales, pero si no tiene experiencia en este tipo de operaciones, es muy probable que termine perjudicándose financieramente.

Aquí vamos a resumir muy básicamente algunos aspectos a tener en cuenta:

– Precio de venta: está claro que deseará obtener el monto máximo posible para la venta de su propiedad, pero si coloca un precio demasiado alto verá cómo apenas despertará el interés de los compradores potenciales.
Para anunciar su propiedad con un precio justo y vendible, es esencial realizar un estudio de mercado, conocer el precio por metro cuadrado del área, los precios de casas similares en venta, a qué precio se han vendido las últimas propiedades en esa área. , sus condiciones, etc.
Tenga en cuenta que trabajamos con un porcentaje, cuanto mayor sea el precio de venta, mayor será nuestra comisión, pero igualmente para nosotros no es interesante tener propiedades en venta que sabemos que no se pueden vender a un precio determinado.
Entre usted y nuestros agentes, estamos seguros de que acordaremos el precio justo de su hogar.

– Comisión: La comisión habitual establecida es del 5% + IVA. En este 5% se incluyen todos los trabajos de la agencia para vender la propiedad. Publicidad, gestión de visitas, obtención de potenciales compradores, etc.
Nunca anunciar una propiedad con precios diferentes porque genera una desconfianza total para los compradores potenciales.

– Exclusividad: esto dependerá un poco de su disponibilidad geográfica. Si no se encuentra en el país, será difícil coordinar citas con diferentes agencias, por lo que es recomendable centrarse en una agencia de confianza, que tenga las llaves y que colabore con el resto de agencias. 

– Abogado: siempre recomendamos la contratación de un abogado. Aunque es una operación simple, siempre es mejor ponerse en manos de profesionales que nos asesoran y llevan a cabo los procedimientos legales. Un abogado suele cobrar el 1% del importe de la venta.

– Impuestos: antes de establecer un precio de venta para su propiedad, es aconsejable que se ponga en contacto con su abogado o gerente para saber en todo momento la cantidad de impuestos que tendrá que pagar.
A menos que ambas partes acuerden lo contrario, los costos de los impuestos notariales, de registro y de transmisión correrán a cargo del comprador. El vendedor debe pagar la plusvalía y proporcionar certificado de pago actualizado de la Comunidad y suministros tales como electricidad, agua, IBI, basura, etc. El vendedor también debe proporcionar el certificado energético. 

– Consejo general: Hay dos factores que consideramos muy importantes, son la recopilación de un letrero «EN VENTA» y, en el caso de que no resida en la propiedad, la disponibilidad de un juego de llaves por parte de la agencia.
Es un hecho que los agentes siempre enseñan primero las propiedades de las cuales están disponibles las llaves. Muchas veces, por la rapidez del comprador potencial y otros, por simple conveniencia de no tener que hacer una cita con el propietario o vecino que tiene las llaves, etc.

Si usted tiene una vivienda en España pero no reside aquí y quiere venderla, hay una serie de observaciones a tener en cuenta. A la hora de la firma de la compra-venta, en la notaria, el comprador le retendrá un 3% del importe de la venta. Dicho 3% compensará con la declaración de los ciudadanos no residentes, el equivalente a la declaración de la renta de los españoles que residimos en España; Dicha declaración se efectúa en el mes de Diciembre de cada año mediante el módelo 210 de la Hacienda Pública española, se lo pueden hacer en una asesoría, nosotros trabajamos conjuntamente con Gesfyl, donde se lo tramitarán con mucho gusto.

En el modelo 210, usted debe declarar la venta de su propiedad, donde deberá declarar el 19% del importe, si es usted ciudadano europeo; y el 24% del importe de la venta si usted es ciudadano de fuera de la Comunidad Económica Europea.    Este 3% que le retuvieron a la hora de la firma de la venta, compensará este porcentaje que usted está declarando en estos momentos. Si el importe es superior usted pagará la diferencia, y en el caso que el importe del resultado de su declaración sea inferior, la Hacienda Pública española le remitirá la diferencia a su favor.

Preguntas sobre alquileres

Vamos a explicar aquí las 2 opciones que tiene usted para alquilar su vivienda. No vamos a entrar aquí en alquileres de locales comerciales u oficinas que tienen condiciones distintas. 

Opción 1. Alquiler vacacional: Si su vivienda cumple con los requisitos que dicta la Junta de Andalucía (en nuestro caso) para destinarla al alquiler turístico, el primer paso sería darla de alta en la delegación de Turismo de la Junta de Andalucía. Una vez conseguido su número de licencia vacacional ya podría usted empezar a gestionar su alquiler turístico o de corta temporada. Desde Ags Consulting le podemos tramitar su alta en Turismo y obtener su licencia pero NO gestionamos alquileres vacacionales. 

Opción 2. Alquiler de larga temporada: Dada la extensión de la respuesta, vamos a explicarla en el siguiente apartado. 

El alquiler de una propiedad siempre debe reflejarse en un contrato escrito. A través de este documento, el propietario transfiere el uso de un piso o apartamento al inquilino a cambio de un alquiler fijo pactado libremente entre las partes.

El contrato de alquiler suele ir acompañado de una serie de cláusulas que aclaran aspectos tales como el importe del depósito o la responsabilidad por gastos de la comunidad, facturas, etc., y anexos para el inventario de muebles, por ejemplo.

Además, el contrato de alquiler debe explicar claramente los siguientes aspectos:

Duración
La duración mínima del contrato de alquiler es de 5 años; y si es inferior a ese plazo, cuando el contrato expire, se prorrogará automáticamente por un período anual, a menos que la persona alquilada indique al propietario, con al menos 30 días de anticipación, hasta la fecha de finalización del contrato, su voluntad de no renovarlo.

Además, la extensión tácita del contrato de alquiler se realizará, una vez que hayan transcurrido los primeros 3 años, automáticamente por otro año, a menos que una de las partes notifique, con al menos 30 días de antelación, su voluntad de no extenderlo.

Fianza
Después de firmar el contrato, el inquilino está obligado a dar al propietario un depósito en efectivo equivalente a un mes de alquiler.

El importe del depósito será devuelto en su totalidad al inquilino cuando finalice el contrato, siempre y cuando la viviendda se entregue en perfectas condicones. Si este no es el caso, el propietario puede usar la parte proporcional del depósito correspondiente para pagar los daños.

Alquiler
La cantidad que el inquilino paga al propietario por el alquiler de la casa es acordada libremente por ambas partes. A partir del 1 de abril de 2015, si no se acuerda, no se puede actualizar; si se acuerda, siempre debemos aceptar el acuerdo; y si se acuerda pero no se indica cómo, la renta se actualizará aplicando la variación del Índice de Garantía Competitiva.

El alquiler solo puede actualizarse en la fecha en que se cumpla cada año de validez del contrato.

Gastos
Los gastos generales derivados del uso actual de la propiedad (cuotas de la comunidad de propietarios, piscina, ascensor, garaje, servicios de vigilancia) son pagados por el propietario; sólo en caso que se acuerde en el contrato, serán asumidos por el inquilino.

Los gastos a cargo del inquilino son todos aquellos en los que se puede medir el consumo del inquilino. Las más comunes son gas, electricidad, teléfono y agua.

Como finalizar el contrato
La rescisión del contrato puede ser llevada a cabo por cualquiera de las partes cuando la otra parte incumpla alguna de sus obligaciones.

El propietario (arrendador) puede rescindir el contrato:

    Cuando el inquilino no ha pagado la renta o cualquier otra cantidad (que no sea la renta) que estaba obligado a pagar. Por ejemplo, gastos de la comunidad si se acuerda.
    Cuando el inquilino no ha pagado el depósito o sus actualizaciones.
    Cuando ha habido un subarrendamiento o asignación que no ha sido consentida por el propietario.
    Cuando el inquilino ha causado daños fraudulentos a la vivienda.
    Cuando el arrendatario ha realizado trabajos en la vivienda sin el consentimiento del propietario, siempre que este consentimiento fuera legalmente necesario para realizarlos.
    En la vivienda, el inquilino ha llevado a cabo actividades molestas, insalubres, dañinas, peligrosas o ilícitas.
    Cuando el inquilino ya no pretende que la vivienda cubra la necesidad de vivienda permanente.

El inquilino (inquilino) puede rescindir el contrato:

    Cuando el propietario no haya realizado las reparaciones y trabajos de conservación a los que está obligado por la ley.
    Por el hecho o derecho de perturbación que el propietario hace en el uso de la casa.

Aunque no es obligatorio, tanto si alquila usted su vivienda como si no, es muy recomendable contratar un seguro de hogar. La mayoría de seguros cubren una parte importante de averías y daños ocasionados, tanto a su vivienda como a sus vecinos. 

En cuanto a un seguro de alquiler es todavía más recomendable. 

No es tan difícil como parece sólo tiene que incluir la cláusula de “Seguro de alquiler” en el seguro de hogar de la vivienda que quiera alquilar.

¿Qué solicitan las compañías de seguro?

Un informe de de solvencia del inquilino, ya sea una nómina o la declaración de la renta.

¿Qué cubre dicha clausula?

Cubre el impago del inquilino es decir los meses que éste  ha dejado a deber, con la carencia de 1 mes. Esto que quiere decir, que si por ejemplo debe 5 meses, el seguro paga 4, porque se supone que el 5º se lo vas a cobrar de la fianza

Cubre una defensa jurídica para poder reclamar el pago al inquilino y para poder desahuciarlo de tu vivienda, hacer que se vaya de ésta.

Cubre los posibles daños malintencionados provocados por el inquilino hasta un máximo de 3000€.

¿Cuánto cuesta incluir dicha póliza en el seguro de hogar?

El precio es el 90% de la mensualidad que se cobra al inquilino. Por ejemplo si el precio del alquiler son 1000 € mensuales, el importe de la póliza sería 900€ anuales.

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